İntifa Hakkı Nedir? İntifa Hakkı Şartları ve Uygulaması

İntifa hakkı, kişiye bağlı irtifaktır. İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, malvarlığı veya bir hak üzerinde kurulabilir. İntifa hakkı, sahibine tam yararlanma yetkisi sağlar.

• İntifa Hakkı Ne Sağlar? 

İntifa ihva eden başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın kurulmasıyla malik, eşyanın veya hakkın öz değerini kendisinde tutmakta, buna karşılık bunlardan elde edilebilecek yararları belirli bir kişiye tahsis etmektedir.

Bu hak zorunlu olarak hak sahibine ayrılmaz bir biçimde bağlanır. Bu hak ferden belirli bir kişi lehine tanınabilir. Eşyaya bağlı irtifak şeklinde bir intifa kurulamaz. İntifa hakkının tanındığı kişi bir veya birden çok gerçek kişi veya tüzel kişi olabilir. Birden çok kişi lehine kurulan intifa hakkının paylı veya elbirliği halinde olması mümkündür. Bu halde Medeni Kanunun paylı ve elbirliği mülkiyetine ilişkin hükümleri (TMK m. 688 vd.) intifa hakkı bakımından da kıyasen uygulanır. Paylı veya elbirliğiyle hak sahiplerinden birinin ölümü halinde intifa hakkı sona ermez. Sağ kalan hak sahiplerinin payı artar.

İntifa hakkının devredilmesi ve mirasçıya geçmesi mümkün değildir. Buna karşılık hak sahibi, hakkını bizzat kullanmaya mecbur değildir. Hak sahibi, İntifa hakkının kullanılmasını başkasına devredebilir. Hakkın kullanılmasının başkasına devredilmesi sadece borçlandırıcı bir etkiye sahiptir. Yani kullanmanın devredilmesiyle intifa hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında kişisel bir borç ilişkisi doğar. Bu borç ilişkisi, taraflar arasında, intifadan doğan hakların üçüncü kişi tarafından kullanılabilmesine imkân verir. Örneğin, üzerinde intifa hakkı kurulan bir binayı, intifa hakkı sahibi kiraya verebilir veya kullanılmak üzere başkasına bırakabilir. Hakkın kullanılmasının başkasına devredilmesi aynî hak doğurmaz.

İntifa hakkının sahibi, intifa konusu üzerinde bir başkası lehine bir aynî hak kuramaz. Çünkü kanunen kendisine böyle bir yetki verilmemiştir. Hakkın kullanılması kendisine devredilen kişinin hukuki durumu, hak sahibine bağlıdır. Hak sahibi ölür veya hakkından vazgeçerse, üçüncü kişinin hakkı da sona erer.

Bu hak, hak sahibine sadece yararlanma yetkisi sağlar. İntifa hakkı kurulan malın öz değeri malikte kalmaktadır. Bu yüzden intifa hakkı sahibi, intifa konusu üzerinde hukuki tasarruflarda bulunamayacağı gibi, öz değere zarar verebilecek fiili tasarruflarda da bulunamaz. TMK m. 817 intifa hakkı sahibinin intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme amacını değiştirebilecek davranışlarda bulunmasını açıkça yasaklamıştır.

İntifa Hakkı Nasıl Kazanılır?

 Bu hakkın devren kazanılması söz konusu değildir. Çünkü bu hakkın devri mümkün değildir. İntifa hakkının başlıca kazanma yolu, tesisen kazanmadır. Ancak aslen kazanma da söz konusu olabilir.

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil gereklidir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümler, taşınmaz üzerinde intifa hakkının kurulmasında da geçerlidir. Kazanma sebebi bir ölüme bağlı tasarruf veya bir sözleşme (bir bağışlama veya alım satıma benzer ivazlı bir sözleşme) veya kanun olabilir. Taşınmaz üzerinde, intifa kurma borcu doğuran sözleşmeler resmi şekle tabidir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay üzerinde intifa hakkı kurulabilir.

 Taşınır üzerinde intifanın kurulması için hak sahibi lehine fer’î  zilyetlik kurulmalıdır. Bunun için taşınırın zilyetliğinin intifa sahibine devri gerekir. Taşınır mülkiyetinin kazanılmasına dair hükümler, intifa hakkının kurulmasında da geçerlidir. Böylece bu hususta tasarruf işlemi yani aynî sözleşme gereklidir. Malik ile hak sahibi, taşınırın intifa için devredildiği ve devir alındığı hususunda anlaşmalıdırlar. Bu tasarruf işlemi için malikin tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Aksi halde intifa geçerli olarak kurulamaz. Ancak, iyi niyetli kazanan kişi hakkı korunduğu oranda intifa hakkını kazanır. Temel borç ilişkisindeki sakatlık, intifa hakkının kurulmasına engel olmaz.

Haklar üzerinde intifa kurulması için, intifa amacını taşıyan bir devir sözleşmesinin yapılması gerekir. Hak üzerinde intifa kurulması, hakkın intifa amacıyla devredilmesini gerektirdiğinden, ancak devredilebilir haklar üzerinde bu hak kurulabilir. İntifa hakkını kuran sözleşme, intifa ile yükümlenecek hakkın devrine ilişkin şekle tabi olur. Alacaklar üzerinde intifa kurulması için intifa amacını taşıyan yazılı bir devir (temlik) sözleşmesi gerekir.

Kıymetli evrak üzerinde intifa kurulması için, senedin intifa kurulmak üzere hak sahibine teslimi ve nama yazılı ise intifa için yazılı devir beyanı, emre yazılı ise cirosu gereklidir. Hamile yazılı senetlerde intifa kurmak amacı ile senedin teslimi yeterlidir.

• İntifa Hakkı Zamanaşımıyla Kazanılır mı?

Taşınmaz üzerinde intifanın olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Bu hususta, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması hükümleri uygulanır. Taşınırlarda da intifa hakki zamanaşımı ile kazanılabilir. Bu halde TMK m. 777 uygulanır. Buna karşılık bir alacak üzerinde intifa hakkının zamanaşımı ile kazanılması söz konusu olamaz.

•  İntifa Hakkı Mahkeme Kararı ile Kazanılır mı?

Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulması borcunu doğuran geçerli bir sözleşmeyi, borçlu malik yerine getirmezse, hak sahibi TMK m. 795/2 atfıyla TMK m. 716 uyarınca mahkemeye başvurarak intifa hakkının kendi lehine kararla kurulmasını isteyebilir. Bu halde mahkemenin hükmü yenilik doğuran bir hüküm olup, hak sahibi intifayı tescilden önce (sicil dışı) kazanır. Tescil açıklayıcıdır.

Taşınır üzerinde intifa kurma borcunun yerine getirilmemesi halinde, intifa hakkının kurulması için açılacak dava üzerine verilecek hüküm bir eda hükmüdür. Hükümle taşınır üzerinde intifa hakkı kurulmuş olmaz.

İntifanın kurulması için İİK m. 24 uyarınca, ilâmın icraya konularak taşınır malın malikin elinden alınıp, intifa hakkı sahibine teslim edilmesi gerekir.

Sağ kalan eş veya miras bırakanın diğer mirasçıları tarafından intifanın kurulması talep edilmiş ise, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde hâkim tarafından intifa hakkının kurulmasına kararı verilebilir.

• İntifa Hakkı En Fazla Kaç Yıldır?

 İntifa hakkının durumu süreli veya süresiz tanınabilir. İntifa hakkı süresiz olarak tanınırsa veya hak sahibinin hayatından daha uzun bir süre öngörülmüşse, hakkın süresinin hak sahibinin hayatıyla sınırlı olduğu kabul edilir.

Tüzel kişilerde ise intifa en çok yüz sene süreyle kurulabilir.  Öngörülen süreden önce tüzel kişiliğin sona ermesi (infisahı) halinde intifa hakkı sona erer (MK.797).

İntifa Neden Sona Erer?

İntifa hakkının sona erme sebepleri konusuna göre farklıdır. Taşınmaz üzerinde intifada sona erme sebepleri: taşınmazın yok olması, kamulaştırma, mahkeme kararı ve cebri icra, ölüm, vazgeçme, geciktirici şartın gerçekleşmesi, terkin ve sürenin sona ermesidir.

• İntifa Hakkı Olan Ev İcraya Konabilir mi?

 İntifa hakkı, tescil edilirse herkese karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmeyen intifa hakkı da geçerlidir ancak bundan haberi olmayan iyi niyetli 3. Kişilere karşı ileri sürülemez.

İntifa hakkından önce gelen bir taşınmaz rehninin mevcudiyeti halinde borcun ödenmemesi yüzünden taşınmazın icra yolu ile paraya çevrilmesi intifa hakkının sona erdirilmesini gerektirebilir. Bu halde intifa terkinle sona erer.

Mirasçılar İntifa Hakkını Kaldırabilir mi?

Taşınmaz üzerinde intifa, hak sahibinin ölümü ile sona erer. Bu sonuç, intifa hakkının niteliği gereğidir. İntifa ayrılmaz şekilde kişiye bağlıdır, mirasçılara geçmez. Medeni Kanun’un 797. maddesi, hak sahibinin ölümünün ve hak sahibi bir tüzel kişi ise, kişiliğinin sona ermesinin, intifa hakkını sona erdireceğini belirtmektedir. Gerçek kişilerde gaiplik kararı, ölümle aynı sonucu doğurur ve intifa hakkını sona erdirir. Ölüm halinde intifa niteliği icabı sicil dışı sona erer. Tescilin hiçbir hukuki değeri kalmamıştır. Eğer birden çok kişi bu hakka sahipse, birinin ölümü hakkı sona erdirmez, diğerlerinin payını artırır.

Bu hak tescil edildiğinde herkese karşı ileri sürülebilir ve herkesin bu hakka uygun davranması istenebilir. Mirasçılar, mirası bir bütün olarak tüm yükleriyle devralmaktadır. Bu nedenle mirasçılar, taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak alır. Ancak mirasçılar da koşulları varsa mahkemeden intifa hakkının sona erdirilmesini talep edebilir.

• Hakkın sona Ermesinin Sonuçları

1. Geri verme borcu Malik, intifanın sona ermesiyle, intifa konusu malın geri verilmesini talep hakkını haizdir. Talep sahibi, intifanın sona erdiği zaman, intifa konusu malın maliki olan kişidir. Bu talebin muhatabı zilyettir. Zilyetle kast edilen, intifanın sona ermesi anındaki hak sahibi veya onun yerine zilyet olan mirasçılar veya MK m. 806 gereğince intifa hakkının kullanılmasını devralan kişidir.

TMK m. 799’da malike tanınan intifa konusunun geri verilmesi talebi, kanunen intifa ilişkisine bağlanmış bir taleptir. Bu talep aynî olmayıp, kişisel bir talep niteliğindedir. Bu şahsi talep on yıllık zamanaşımına tabidir. Malik böylece, intifa konusu taşınır veya taşınmaz malın geri verilmesini, ister istihkak talebine, ister intifa ilişkisinden doğan kişisel talebine dayandırabilir.

 Kural olarak, intifa konusu alındığı zamanki halinde geri verilmelidir. Eğer eşyanın yok olması nedeniyle geri verme borcunun yerine getirilmesi imkânsızlaşmışsa veya eşyanın kötüleşmesi sebebiyle bir değer azalması söz konusu ise, geri verme borcunun yerini bir tazminat borcu alır. İmkânsızlık veya kötüleşmeden dolayı hak sahibinin sorumluluğu kusur karinesine dayanan bir sorumluluktur. Hak sahibi bu sorumluluktan kusursuzluğunu ispat ederek kurtulabilir. Zamanaşımı, malın geri verilmesinden itibaren bir yıldır.

• İntifadaki özgülenme amacına uygun olarak eşyanın kullanılmasından ileri gelen eskime, eşyanın kötüleşmesi olarak kabul edilemez. Bu yüzden kullanılan eşyanın eskimesinden dolayı eşyada meydana gelen değer azalmasının tazmini gerekmez.
• İntifa sahibi hakkını aşarak yararlanması için gerekli olmadığı halde tükettiği eşyayı tazminle yükümlüdür.
• İntifa sahibi malın öz değerine verdiği zararlardan sorumlu tutulmasına karşılık, mecbur olmadığı halde malın öz değerine yaptığı giderleri talep etme imkânına sahiptir.
• İntifa konusunun adi onarım, normal bakım ve işletilmesi dolayısıyla yapılması gerekli giderler intifa sahibi tarafından karşılanır. İntifa hakkının sahibi bu masrafların tazminini talep edemez

Buna karşılık intifa hakkının sahibi, yapmakla yükümlü olmadığı giderler ve eşyada vücuda getirdiği yenilikler için malikten vekâletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat talep edebilir. Böylece malik, kendi menfaati için yapılmış olan, zorunlu ve faydalı masrafların hepsini tazmin etmekle yükümlüdür. Malikin intifa süresinde intifa hakkı sahibi tarafından yapılan bu giderleri tazmin borcu, intifa hakkının sona ermesiyle muaccel hale gelir. Borçlu, intifa hakkının sona ermesi zamanında mala malik olan kişidir. İntifa hakkı sahibi, müdahalesi olmadan meydana gelen değer artışları için tazminat talep edemez. Tazminat talebi, eşyanın geri verilmesinden itibaren 1 yılda zamanaşımına uğrar.

Hak sahibi, malikin tazmininden kaçındığı eklemeleri malı eski haline getirmek şartıyla söküp alabilir. Eklemeler, intifa konusu malın sadece eklentisi durumunda ise, tesisat esasen intifa hakkı sahibinin mülkiyetinde olduğundan söküp alınmasına, malik engel olamayacaktır. Fakat eklemeler intifa konusu malın bütünleyici parçası haline gelmişse, söküp alma hakkı, ancak malikin bunları tazminden kaçındığı hallerde söz konusu olur. Malik tazmin ederse, eklemeler olduğu yerde bırakılacaktır. İntifa hakkı sahibine eklemeleri söküp alma hakkı tanınmış, fakat buna karşılık kendisine eşyayı eski hale getirme borcu yükletilmiştir. İntifa sahibinin giderleri tazmin talebi gibi eklemeleri söküp alma hakkı da eşyanın geri verilmesinden itibaren 1 yılda zamanaşımına uğrar.

• İntifa Konusu Mal Üzerinde Tasarruf Yetkisi

İntifa konusu şeyin öz değeri malın malikine ait olduğundan, intifa hakkı sahibi eşyanın öz değerine müdahale yetkisine sahip değildir. Bu sebeple intifa hakkı sahibinin eşya üzerinde tasarruf işlemi yapma yetkisi yoktur. Malı başkasına devredemeyeceği gibi, üzerinde bir diğer sınırlı aynî hak da kuramaz. Örnek olarak, hak sahibinin intifa konusu eşya üzerinde bir diğer kişi lehine “alt intifa hakkı” kurması mümkün değildir.

İntifa sahibi bu taşınırları satıp devredebilir, rehnedebilir veya yok edebilir. İntifa hakkı sahibi bu yetkisini kullanarak taşınır üzerinde tasarruf etmişse, değerini borçlu olur. Taşınırlar üçüncü bir kişiye devredilinceye kadar intifa hakkını kuran malikin mülkiyetinde kalırlar. Ancak taraflar, taşınırların mülkiyetinin teslim ile birlikte takdir edilen değerle intifa hakkı sahibine geçeceğini de kararlaştırabilirler. Değeri takdir edilerek üzerinde intifa kurulan taşınır, tarım işletmesi gereçleri, hayvan sürüsü veya ticari mal gibi şeylerse, hak sahibi aynı cins, nitelik ve miktarda taşınır eşya ile geri verme borcunu ifa edebilir.

Yargıtay Kararları

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde hak varsa Taşınmaz, irtifak hakkıyla yükümlü olarak satılmalıdır

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunlu olduğu gibi taşınmazın 14.3.1960 gün ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir. İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifasız satışını isterse, diğer paydaşların muvafakatları aranmaksızın taşınmazın intifasız satışına karar verilmesi gerekir.
Somut olaya gelince, dava konusu 38 ada 12 parselin tapu kaydından taşınmazın tamamı üzerinde intifa hakkı bulunduğu anlaşılmaktadır. TMK’nın 700. maddesine göre ise bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde diğer paydaşlardan biri intifa hakkı kurulduğunun kendisine tebliğinden itibaren üç ay içerisinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder. Dava konusu taşınmazın tamamı üzerinde intifa hakkı kurulduğuna göre TMK’nın 700. maddesinin olayımızda uygulanma olanağı bulunmamaktadır.Bu durumda mahkemece, dava konusu 38 ada 12 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın intifa hakkıyla yükümlü olarak satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. H.D. 14.06.2017 T., 2017/1207 E. 2017/5142 K).

İntifa Şahsa Bağlı Olarak Kurulmadıysa Kısmen Haczi Mümkündür

TMK. nun 794.maddesi uyarınca hak sahibine, taşınmaz üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. 803. maddesine göre ise intifa sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Öte yandan, TMK. nun 806.maddesinde ise “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebileceği…” düzenlenmiştir. İntifa hakkı o malın zatına taalluk etmeyip sadece faydalanmayı temin edeceğinden, İİK. 94 ve 121 maddelerine göre gayrimenkulün aynına yönelik olmayarak menfaat ve gelirinin haczi, satışı mümkündür. Nitekim Dairemizin 13.11.1950 tarih, 1890-5090 Sayılı kararı da bu yöndedir. Somut olayda hak sahibince şahsen kullanılması gerektiğine yönelik sözleşmede hüküm bulunmadığı gibi durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılamamaktadır. Bu durumda, intifa hakkı şahsa bağlı olmadığından haczedilmesinde bir usulsüzlük yoktur. Ancak ücretlerde olduğu gibi İİK. nun 83. maddesi gereğince intifa hakkının da kısmen haczi caizdir. Mahkemece bu yönde bir inceleme yapılmadan şikayetin reddine karar verilmesi isabetsizdir.(Yargıtay 12 H.D. 14.12.2010 T., 2010/25452 E. 2010/29942 K.). 

İntifa Hakkının Tesisine Neden Olan Sözleşmedeki Edimler Yerine Getirilmemiş, İntifa Hakkının Devamı Malike Yüklediği Külfete Göre Çok Az Yarar Sağlar Hale Gelmişse Malik Bozulan Yararlar Dengesini İleri Sürerek Hakimden Sözleşmeye Müdahale Edilmesini, İntifa Hakkının Sona Erdirilmesini İsteyebilir

İntifa, bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkının sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzelkişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle, harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer (TMK m.796).
Kanuni intifa hakları hariç (TMK m. 495 v.d.) intifa hakkının tesisi daima bir sözleşmeye dayanır. Taraflarına hak ve borçlar yükleyen bu sözleşmeyle intifa hakkı sahibi ile malik hakkın konusu olan şeydeki yararlanmanın nasıl sürdürüleceği kararlaştırılabilir. Şayet intifa hakkının tesisine neden olan sözleşmedeki edimler yerine getirilmemiş, intifa hakkının devamı malike yüklediği külfete göre çok az yarar sağlar hale gelmişse malik bozulan yararlar dengesini ileri sürerek hakimden sözleşmeye müdahale edilmesini, intifa hakkının sona erdirilmesini isteyebilir. Kaldı ki, bu gibi durumlarda intifa sahibinin hakkın sürdürülmesini istemesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Her ne kadar intifa hakkının sona ermesi sebeplerini sayan Türk Medeni Kanununun 796. v.d. maddelerinde eşyaya bağlı irtifak haklarında olduğu gibi şahsi bir irtifak hakkı olan intifa hakkının sona erdirilmesini malikin talep edebileceğine ilişkin bir hüküm yoksa da burada Türk Medeni Kanununun 785. maddesinin kıyasen uygulanması gerekir.
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olaya gelince; … Bakanlığı’na ait intifa hakkının 24.03.1972 tarihinde tesis edildiğini, tesis edilirken sürenin kararlaştırılmadığı ve tesis tarihinden itibaren yüz yıl geçmediği, davaya konu taşınmaz üzerindeki ilkokulun kapatılmasının intifa sebebinin ortadan kalkması anlamına gelmeyeceği gözönünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir (Yargıtay 14. H.D. 21.06.2017 T., 2016/1542 E. 2017/5424 K).